奇创观点

做好旅游商业的6大关键

定位

做在哪、做给谁、满足什么需求?

1) 定地址:
  • 城市旅游商业较之景区旅游商业更易成功,目的型较之依托型的旅游商业更易成功,旅游吸引力强的旅游区的商业较之吸引力弱的旅游区的商业更易成功;
  • 若在城市,交通便利是第一要素,要么在市中心,要么临近地铁;
  • 若在旅游区,旅游区的吸引力是第一要素。
2) 定客群:

若是依托型,明确所依托的旅游景区或度假区的客群;若是目的型,明确自身旅游吸引力所面向的客群。

3) 定功能:

独立性越强,功能越复合;游客停留时间越长,功能越复合;观光景区的较之度假区的旅游商业,购物功能更突出;城区较之旅游区的旅游商业,餐饮休闲更突出。

特色

商业也是吸引物

1) 商业跟着景点走:

旅游商业区内也要有旅游吸引物,尤其目的地型的旅游商业,也需有自己的旅游吸引物,如博物馆、特色景观、历史遗存或传统活动等。

2) 商业本身应有鲜明的主题文化:

这是旅游商业区别于一般商业的关键所在,商业本身也是旅游吸引的一部分,也是为游客创造独特体验的一部分,主题性一般表现在建筑、景观、业态、活动等方面。如代表性的地域建筑或历史建筑、表现传统文化或主题特点的业态(如老字号)。

3) 滨水商业很受青睐:

尺度适宜、品质较好的水系是旅游商业的有力加分项,且多适合设置休闲性业态。城市购物中心中,阴阳街几乎必死无疑,但旅游商业中,只要滨水,阴阳街也会倍受青睐,水系、主街往往是古城古镇类旅游商业发展的主要脉络。

规模

不是越大越好

1) 总体商业规模:
  • 既需要一定的商业集聚,以形成对游客的吸引;又不能盲目求大,需依据游客规模和游客消费力而定;
  • 不同类型适宜规模不同:独立性越强,规模相对越大;城市旅游商业,日客流量1-10万,3-6万平米商业面积是较佳规模,上限一般在15万平米;目的地型的旅游区旅游商业,年游客量在200万以上,1-2万平米商业面积是较佳规模;依托型的旅游区旅游商业人均规模更小。
2) 业态商业规模:
  • 商业店铺单体面积不要盲目求大:购物、美食类业态,小店铺是王道;品质餐饮、客栈更适合院落。
  • 不同业态的规模对总体游客支撑要求不同:购物类需要更大量的游客支撑,休闲类需要更多较长时间或重复消费的游客支撑;
经营良好的旅游商业 商业规模
(平方米)
年游客量
(人次)
灵山大佛(景区依托型) 约8500 350万
丽江古城(古城古镇目的地型) 3万 600万
凤凰古城(古城古镇目的地型) 1万多 500多万
宽窄巷子(城市休闲型) 3万 1500万
上海新天地(城市休闲型) 6万 日均1-3万
豫园商城(城市购物型) 5.3万 3700万
南京东路(城市综合型) 20万以上 日均80万以上

空间

人性化的空间尺度

1) 横向发展比纵向发展受欢迎:

旅游商业多以街区、街巷形式存在,建筑一般不超过3层,经营基本集中在一层,尤其购物,二三层以餐饮休闲或住宿为主。

2) 道路不是越宽越好:

宽高比控制在1左右(0.5-2之间)较为理想,这时游客在此空间中不会感觉压抑也不至于空旷。宽度一般不小于6米,但也不宜过宽,一般以20-30米为宜。由于历史和风格的原因,古城古镇和旅游小镇的旅游商业街一般较窄,而都市型旅游商业街较宽。

3) 长度不是越长越好:

通常有效长度约600米,在遮蔽雨雪的环境中有魅力的街道长度为750米,步行10分种;完全人工条件下比较有魅力的长度可达1500米,步行20分钟。

动线

合理的游客动线也是美好体验

1) 人流快速导入:

设置通过数量足够且选址合理的停车场设置、出入口设置以及人车动线分离等措施,使游客能便捷舒适的进入旅游商业主要空间。

2) 动线清晰:

主线清晰简单,单一通道最好,如古镇旅游商业一般都只有一条主街;形成环线,避免游客走重复的路。

3) 视线通透:

让游客可以一次看到较多的店铺或商业空间,刺激消费欲望,营造好的旅游商业氛围。

4) 让商铺的曝光率最大化:

不能留有死角,游线末尾或偏僻处可设置住宿或对私密性要求较高的业态,也可设置旅游商业主力店或旅游景观节点。

运营

旅游商业成败的关键

1) 商业培育关键在于旅游吸引力:

传统城市商业的培育期最少两三年,逐渐聚集人气;而旅游产品(尤其是远离城市的)一般前期需快速引爆,否则就死。所以,旅游商业的培育关键在于其旅游产品的吸引力塑造和营销推广。若是依托型旅游商业,其所依托的旅游区的人气培育是关键基础;若是目的地型旅游商业,其特色商业本身的培育至关重要。

2) 出租为主是试金石:

传统城市商业的合理运营方式是出租为主甚至只租不售,以便控制业态,保证持续经营。旅游商业,由于其附加了旅游吸引的因素,其业态整体控制和管理更为重要。这要求投资商有较大的资金实力和旅游商业的经营管理能力,而目前国内的旅游商业地产投资商大部分是传统住宅地产或其他行业转入的,多以地产为导向,对旅游项目的投资预估不足,缺少旅游项目运营意识和持续投资计划。基于我国旅游业的良好前景,未来旅游商业地产的发展也必将经历重整和优胜劣汰。

3) 先招商后建设:

这是传统商业的合理操作,对于旅游商业,同样适用。只是旅游商业的商家体系还不如传统商业的成熟,招商的难度相对更大。

奇创关于旅游商业策划的文章

文化街区 & 旅游地产的双赢模式——上海新天地主题社区开发

朱强华,贺小霞(旅游咨询师)

没去过新天地,就不算去过上海。

上海新天地位于繁华的淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间3 万平方米的地块上,本来是个旧城改造项目,现在却升华为具有浓郁“ 海派”风格的都市旅游景点,成为上海时尚文化的代表和集餐饮、购物、娱乐、休闲、文化体验等诸多功能为一体的国际化休闲中心。然而更为业界所津津乐道的是,新天地不仅为旧城改造提供了一个极有价值的范本,也带动了周边房产价格的飙升,成为旅游房地产开发的一个经典案例。

石库门改造与新天地的开发

浅论城市休闲区(URD)

闫海宏(旅游咨询师)
一、城市休闲的经济和地理视角

1、经济视角

马克斯· 韦伯(Max·Weber,1958) 将休闲分为两大类,一类是在商场中的休闲;一类是以寻求个人自我定位、自我发展及促进人际交往为目的的休闲。前者如游憩商业,后者如旅游业,因此休闲不可避免地会与经济要素相联系。

加里·S· 贝克尔认为,闲暇不应该作为一个独立的范畴,人们不是在工作与闲暇之间进行选择,而是在不同的消费活动之间做出选择,所有的闲暇都含有某种消费,所有消费活动都含有某种消费。

因此,城市休闲作为一种“黏合剂”,将城市商业、房地产、文化和体育等产业紧密连接在一起,形成空间共生,为城市经济发展提供强大动力。

文化价值的传承与商业价值的开发齐歌共舞——体验经济背景下的旅游发展新路径

李凤 奇创旅游研究院高级研究员

由于苹果公司惊人的成功,“ 体验”一词已由学界和企业界进入了广大消费者的视野,“ 消费者体验”的强大力量也促使大家重新审视比“ 体验营销”意义更为宽广的“ 体验经济”。所谓体验经济,就是从生活与情境出发,塑造感官体验及思维认同,以此抓住顾客的注意力,改变消费行为, 并为商品找到新的生存价值与空间。

体验经济是继产品经济、商品经济、服务经济之后的一种新的经济形态,人们从低层次的生理与安全需求中调转目光,将兴趣投向广阔的精神需求领域,这一发展趋势宣告了体验经济的繁荣时代已经到来。旅游的本质在于体验,因此在体验经济蓬勃发展的当下,旅游的发展必然顺势而为,呈现出新特点。

古镇及历史街区旅游商业地产开发运营问题探讨

俞昂(奇创旅游地产策划部总监)

自从江南六镇成功的实施旅游开发以来,古镇旅游方兴未哀。各地古镇纷纷抢滩登陆,具有代表性的有以江西婺源、皖南山区为代表的徽派古镇古村落、以黄龙溪、洛带为代表的川西古镇。

奇创机构在2009至2010年度成功地实施了惠山古镇风貌协调区、无锡荡口古镇、成都安仁古镇、成都西来古镇、成都平乐古镇等多个古镇项目的旅游总体策划及旅游商业地产综合规划。根据奇创的规划和对国内众多古镇的考察、我们认为古镇的商业业态、开发规模、开发方式等都是古镇开发中需要面对的问题,任何一个问题没有得到很好的处理,都会影响古镇的成功开发。

开封古城更新 旅游与商业激活城市能量

李建鹏 俞 昂

悠悠水韵开封,七朝古都往昔,遥想开封千年,曾是战国的魏、五代十国的后梁、后晋、后汉、后周、北宋和金七个王朝的国都,曾是世界上最繁华的大都会,一度辉煌,享尽梦华。当历史渐渐远去,开封在经历了无数兵祸、火灾、水患后,无数痕迹被冲走被修缮被掩埋,如今这个城市地下埋藏了6座古城,众多历史往昔被封尘于“城摞城”之间。

时光荏苒,近现代的开封,虽然满腹锦玉,怀揣千年文化,却步履蹒跚,随着周边城市的快步发展逐渐被边缘化。而今开封终于迎来了郑汴一体化的发展新机遇。郑汴一体化是中原城市群崛起的重要战略之一,开封市政府抓住这一千载难逢的机遇,实施了城市更新计划。素有“北方水城”之称的开封,发达的水系一直是开封文明的重要载体,然而近现代以来,部分河道被封填,内河水系被隔开,水城之称有名无实。开封水系作为连通开封各大内河(“四河”连通“五湖”)的重要组成部分,其开发建设在整个古城更新计划中有着举足轻重的意义。

旅游商业地产 等待开发的金矿

汤少忠(旅游规划师)

旅游商业地产,千亿元的“金矿”

据统计,2005 年,全国旅游总收入7686 亿元。而据权威部门预测,2010 年这一收入将达到1.27 万亿元。5000 多亿的差额,靠什么来填补?

从旅游花费的主要构成要素“ 食、住、行、游、购、娱”,以及这些构成要素与旅游业发达国家差距来看,“ 购”、“ 食”两要素肩负的任务最大。

旅游购物虽然在我国旅游收入中占有较大的比重,旅游购物品的创汇收入占旅游外汇总收入的20% 左右,但与法国、西班牙、新加坡、香港等发达国家和地区50% ~ 60% 相比,还存在很大的差距。

美女与旅游商业街:解码旅游商业街成功要素

上海奇创旅游规划咨询机构 吴琼

随着旅游的多元发展,很多旅游商业街的角色已从最初的商业配套变成了旅游吸引物。本文重点关注的是本身就是旅游吸引物的旅游商业街,基于目前国内具代表性的成功的旅游商业街案例,来探寻旅游商业街的一些规律和趋势。

目前,从所处区域来看,这种旅游商业街主要有三类:一是处于古城古镇和旅游小镇中的,如丽江四方街、阳朔西街和西塘烟雨长廊等;二是处于旅游景区(点)附近的,如黄山屯溪老街、九寨沟边边街等;三是处于城市中心的,如北京王府井、上海南京路和新天地等。

一条成功的旅游商业街,就像一位美女,看一眼,就能感受她是哪种类型的美女。相应的,要成为具有吸引力的旅游商业街,有位置、主题、业态和空间四个方面尤其值得关注。