我国养老地产的现状

需求

宜居社区养老缺口巨大

  • 根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，预计到2015年，约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大。
  • 据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至13万亿元，潜力巨大。

老年人养老居住观念逐步变化

● 养老观念改变

41%的老人选择与子女分住，随着观念改变这一趋势将上升。

居住方式偏好【见左图】

● 康复治疗、基本生活、特殊情况下的医护为三大服务要求。

● 温泉、农园、湖泊为老年最关注的居住环境决策因素。

● 生活设施和保健设施成为老年公寓的必备设施。

老年人养老需求细分

按年龄段 对产品的需求特征
55-60岁 希望参加团体活动
61-65岁 关注生活环境及内心归属
66-70岁 重视医疗设施，关心健康需求
70岁以上 需要基本医疗设施，关注情感满足
按经济能力 市场规模 消费能力 消费观念 适合产品
低端市场 较多 弱 非常保守，非常节俭 传统式养老院
（也包括社区老年服务）
高端市场 少于5% 强 较开放 产权式养老地产、五星级养老院等
中端市场 大部分 较强 注重性价比，同时关注品质 适合健康平民老人消费的养老社区、老年公寓、老年城等

供给

社会资本纷纷进军养老地产

进入或拟进入养老地产的发展商一览表
序号 企业名称 项目信息 运营模式
01 万科地产 在北京、青岛、武汉、广东等地项目中有涉及，在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配备养老地产产品。作为万科进军老年地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于2012年竣工，被称作“活跃长者之家”，定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。杭州万科良渚文化村的老年公寓“随缘嘉树”项目正在规划中，广东清远北部万科城项目养老地产组团的前期规划亦在进行中。 严格限定于产品层面，计划建更多更好的“长者住宅”（已纳入公司发展战略），服务上除引入亲和源外，亦会与水博克合作。
02 保利地产 已成立“善居养老研究中心”，并与北京安平投资有限公司共同合作成立养老产业专业管理公司，上海“西塘安平老年健康生活社区”是保利首个养老公寓项目。 拟引入日本模式，但合作方式尚在规划设计中。
03 花样年地产 6月底收购深圳南山区TCL项目地块兴建第一个养老地产项目。定位于健康产业园，并与其它产业实现组合，涉及老年人的健康体检、运动、体育训练、健康理疗等具体项目。将于明年开业。 公司称在养老地产领域的经营模式研究已完成。具体不详，待了解。
04 复星国际 未来看好旅游地产及养老地产，特别是养老地产，且会加大这两个产品类型的投资。复星自身有医疗产业可以配合养老地产的发展。 ——
05 北京太阳城房地产开发有限公司 北京太阳城坐落于京城北郊昌平区小汤山镇，社区建有：北京太阳城医院、国医堂、文化宫、购物中心、家政服务中心、假日酒店、温泉会馆七大公建设施，让业主不出社区，即可享受全方位的周到服务。 以地产开发模式进行运营，仅象征性拿出规划中12%的产品做养老公寓。
06 东方太阳城 中科院属下一家房地产公司，已转制为民营企业。旗舰项目位于在北京顺义潮白河畔，已开发十年，社区已成熟，在山东、海南等地正在筹建东方太阳城连锁品牌项目。 以地产开发模式进行运营，产权销售型，象征性拿出三栋楼做养老公寓。
07 燕达房地产 旗下项目燕达国际健康城位于北京东燕郊开发区，距离北京天安门30公里。是一座超大规模、国际化、信息化的绿色生态医疗健康和老年养护基地。 其中组团金色年华老年护理中心以会员制方式经营。
08 亲和源股份有限公司 在上海市浦东新区康桥镇投资近6亿元，建成中国第一个老年人会员制养老社区——亲和源会员制社区。社区占地面积8.4 公顷，建筑面积10 万平方米。 土地性质为政府划拨，运营模式均较为成熟。
09 中国红十字基金会与哈工大集团 在深圳市龙岗区葵涌镇土洋海边选择了一块156004.3平方米的项目用地，用于建设高端养老机构，前期，哈工大集团丁香俱乐部公司已投入近8000万元用于填海平整土地。 ——
10 中国红十字基金会与北京城建 “曜阳国际老年公寓”密云项目 ——
11 城堡投资 总部位于美国、掌管约440亿美元的对冲基金公司城堡投资，正准备募集10亿美元投资中国沿海城市的养老地产。 引入国外的养老模式，希望能在中国开花结果。
12 Emeritus Corp. 美国老年社区领先开发商，与国内相关部门开始接触，意欲进入中国市场。 ——
13 Life CareServices LLC 美国老年社区领先开发商，与国内相关部门开始接触，意欲进入中国市场。 ——
14 首创置业与河北建设集团 去年年中，联手投资70亿元，开发一个位于河北香河的养老项目，该项目总建筑面积近200万平方米。 ——
15 永泰红磡（天津） 正准备调整自己的战略方向，转向专做“老年养生地产”（项目信息未公布）。 ——
16 吉粮集团房地产 拟在海南打造一个养老地产项目，配套包括五星级酒店、体育运动公园、高档地产、风情小镇等。 ——
17 泰康人寿 是保险界中步子迈得最大的公司之一。2009年11月第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目。随后又斥资40亿元购置小汤山温泉乡2000亩地，建造第一家泰康养老社区（2013年至2014年建成）。今年初，在崇明岛圈地 2000 亩用于建造高级养老社区。在三亚亦有项目。 计划将高档养老社区的模式在全国铺开。具体不祥。
18 中国人寿 中国人寿在养老地产领域的投资紧随泰康人寿其后，就连项目选址也与后者颇为相似。已在河北廊坊拿地超万亩，总投资额约100亿元。初步规划构建养老社区一南一北的格局，而公司在南方的落脚点则与泰康人寿一样是海南。 ——
19 云天房产集团 在转塘金家岭开发的金色年华退休生活社区总占地面积达250亩。金色年华吸纳了国外先进的经营服务模式，配备了医疗中心、老年大学、国际交流中心、休闲娱乐中心、度假宾馆等硬件设施，成为了国内首个集生活居住、康复疗养、休闲娱乐、旅游度假于一体，专为退休人士精心打造的多功能园林式的生活社区。 ——
20 金成集团（杭州） 金成集团将合作方锁定在了美国最大的房地产企业——普尔特公司。公司将在杭州、海南以及北方等全国重要城市布局大型的以养生休闲服务为内涵的养生商业地产，根据不同城市特性和条件，将养生休闲概念融合到地产开发、园区建设中。从而开发更具国际化、人性化的高品质项目，真正实现候鸟式的生活。 ——
21 绿城集团 临平项目绿城蓝庭在老年公寓方面有所涉足，向市场推出了70年产权的颐养公寓。 ——
22 荣禾集团 在西安楼观公社项目中有配建养老地产项目。 拟引进澳洲水博克模式。
23 绿地集团 早在2004年就推出综合性养老项目21城孝贤坊。 ——
24 广州家和集团 宣布在白云区的500亩广东颐老园项目将在今年底或明年初动工，计划5年后主力进军养老地产行业，成为专业的老年产业开发运营商。 ——
25 祈福集团 旗下广州祈福护老公寓依托国家三甲祈福医院，是东南亚首家酒店式长者公寓，全国首间酒店式护老公寓，目前已吸引许多来自香港、广州、深圳等地长者入住。 会员制模式。
26 蔚蓝房地产 在沈阳新推有养老地产项目。 偏重医疗护理型。
27 华润地产 宣布进军养老地产。 项目待了解。
28 卓达集团 与台湾群业就中国养老示范社区项目达成战略合作。在天津武清建设开发的养老示范社区项目，是国家民政部批准的在天津建设的中国养老示范基地项目中的一部分。该项目规划总投资 200亿元，总建筑面积达600万平方米。 ——
29 明骏集团 5月20日在广州召开打造中国健康养老养生业第一品牌动员大会。将继续扩建和完善明骏九曲度假村、明骏新知青村旺茂分村两大健康养老养生基地，争取在3年内把公司旗下的颐添年大型连锁机构打造成为中国健康养老养生业的第一品牌。 ——
30 海南天水房地产 旗下项目文昌天水星河位于航天城——海南省文昌市文航大道南侧，是以“养老·休闲·度假”为主题的中高档住宅小区。 ——
31 新华锦集团 联合日本长乐控股株式会社投资3亿元启动的“长乐国际颐养中心”在崂山区投入运营，揭开高端养老产业的面纱。非会员入住每月收费1万元，常住养老三年以上至几十年，根据房型不同，需要缴纳199万至300万元的押金。 日本模式
32 世纪爱晚 在全国7省市大面积圈地规划建设养老地产项目，但至今除了投资金额最少的海南兴隆项目接近完工，其他地区均无进展。世纪爱晚亦是新华锦阳光城投资方之一。 ——
33 今典集团 正加大对养老地产的投入力度，正在开发酒店式的养老地产。 ——
34 合众人寿 2010年4月，武汉市蔡甸区政府与合众人寿签订100亿元的合众人寿健康社区项目，总建筑面积160万平方米左右，项目建成后可容纳老人上万人。 计划将高档养老社区的模式在全国铺开。具体不祥。
35 丽水松坪农林开发有限公司 8月13日，与浙江大学生态规划与景观设计研究所正式签署项目合同，《丽水市松坪民族特色养老示范区概念性规划》正式启动。将打造独具畲族民族特色的“民族特色养老基地”，成为旅游度假、生态农业观光区、养生、养老管护培训为一体的省级养老示范区。 ——
36 中华国际老年康福中心/青岛蔚山康桥投资公司 将融资40多亿元，在青岛胶南小珠山建立一个“航母级”的养老中心——青岛康福中心。占地4500亩，床位数达5000张。在其内部建立独立的大型医院，将成为全国最大的综合性养老机构。 首次提出“医疗安养”模式。
37 香树湾养老社区 位于浦东新区南汇宣桥镇，占地约100亩，总建筑面积约11万平方米，规划有300个福利性养老床位与532 套老年公寓。2013年投入使用。 从社区养老到养老社区。
38 宝钢建筑公司与迪赛投资 宝钢全资子公司宝钢建筑公司和迪赛投资在上海宣布将携手进军四川“老龄产业”，投资150亿元，在绵阳打造中国第一座长者康居及“精英长者”总部经济创新型城市综合体——中国乐龄城。 ——
39 马鞍山市政府 马鞍山市针对长三角推出“国际养老城”项目，规划中的该项目配有专科特色医院、高端体检中心、老年病研究所、急救中心、理疗康复中心、护士培训学校、专家公寓及员工宿舍等，而且都是国际水准。除此之外，商业配套也少不了，酒店、超市、电影院，甚至连小学和幼儿园都在配套计划中。 中国现在的养老模式一般只有社会化养老和居家养老两种，他们是第三种模式——社区养老。
40 路劲地产 正在筹建上海养老地产项目，很有可能选择自持，选择长线投资，但对于土地定位、设计、质量控制、服务以及后期运营，要求比较高。 与日本马森集团合作。
41 海沧人寿健康科技产业园项目 厦门首个养生养老基地———海沧人寿健康科技产业园项目花落海沧天竺山片区。该基地规划养老养生居住区和区域配套设施，涵盖旅游度假、体育运动、养生居住和养生产业总部四大板块，总投资230亿元，总占地约4.2平方公里 ——
42 中国老龄产业协会、扶绥县政府、 五行创展投资 三方合作共建中国乐养城。项目拟建设老年养生养老专属社区约60万㎡，包括特色老年养生公寓、乐养中心（老年大学及文化创意园）、老年特色商业、乐养服务中心及园林景观和综合配套；探视及旅游度假酒店（五星级）、康体康复中心、老年专科医院等约15万㎡。项目总投资约30亿元。 ——

空间：国内养老地产主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区


企业参与：

养老院与老年公寓为现阶段主要形式，且老年公寓以嫁接模式为主
政府办（运营模式）
项目：
  • 北京汇晨老年公寓
  • 香山老年公寓
  • 第四社会福利院
  • 第五社会福利院
  • 平谷老年公寓
  • 阳台山老年公寓
  • 西城银龄老年呵护中心
  • 丰台区王佐老年综合服务中心
企业办（运营模式）
项目：
  • 东方综合养老院
  • 太阳城银龄老年公寓
  • 蓰赢老年公寓
  • 圣泽峰老年公寓
  • 太申祥和山庄
  • 宣武颐寿轩老年公寓
  • 将府庄园敬老院
  • 北京英智老年公寓
  • 康梦圆国际老年公寓
  • 爱慕家养老院
  • 新秋老年公寓
  • 双缘敬老院
开发商 项目 时间 模式
绿地集团 上海.21城孝贤坊 2006年 嫁接模式
北京太阳城 北京.太阳城老年公寓 2007年 嫁接模式
乐成集团 北京.乐成老年健康生活中心 2008年 居家模式
万科集团 北京.万科幸福汇 2010年 嫁接模式
保利地产 西塘安平老年健康生活中心 2010年 建设中
保险资本多以升级版养老院的形式进军养老地产
  • 项目：北京汇晨老年公寓
  • 占地：2000亩
  • 投资额：240亿
  • 参与方式：TOT模式，通过招标获得经营权，但并无所有权
  • 事件：
    • 2010年，推出“泰康养老股权投资计划”，并获保监会批准试点。
    • 6月，北京昌平小汤山温泉乡拟建新型健康养老院“泰康之家”，预计2013年将建成。
    • 在中关村科技园建立泰康健康管理研究中心。
  • 投资实体：
    2010年3月，成立全资子公司泰康之家投资有限公司，注册资本金22亿元，成为保险业首家养老社区投资实体。
  • 项目：合众健康谷
  • 占地：首期800亩
  • 投资额：100亿
  • 参与方式：保险资金投资不动产，设计、管理、运营整体外包，保留所有权。
  • 事件：
    • 2010年，合众人寿与湖北武汉蔡甸区政府合作，兴建老年公寓。
    • 计划还将在东北、华北、华中、华南等地区规划建设合众养老产业基地，构建全国性产业基地群。
  • 占地：超万亩
  • 投资额：100亿
  • 参与方式：保险资金投资不动产。
  • 事件：
    • 规划养老社区“一南一北”格局，在河北廊坊拓展养老社区项目；海南将建设遥相呼应的“养老度假村”。

问题