全域旅游时代的古城开发
在全域旅游、全民旅游的时代背景下，国内古城开发呈现出主客融合、产业融合、城旅一体的特点，因此，应围绕古城文化核心，以文化+旅游双轮驱动，以“文化复兴、功能复兴、经济复兴”为理念，在开发思维、产品供给、运营模式、投融资等方面寻求创新转型，以促进古城保护和城市有机更新。
全业融合
跨界融合，节事引爆：旅游产业主导，跨界融合，全面拉动。如绍兴，古城与体育旅游融合的“2015穿越古城路跑定向赛”等。
文化经营，业态创新：民族文化嫁接时尚创意业态，活化民俗体验，探索古城+手工艺、古城+美食等“古城+系列”跨界新体验。
全域服务
从景区公共服务到全民公共服务、从基础保障服务到产品化体验服务、从传统信息服务到智慧旅游全过程服务，构建标准化、产品化、本土化的主客共享的旅游公共服务体系。
全民营销
聚焦“新媒体、全品类、全民互动”的营销体系，强调人人都是旅游形象，人人都是旅游环境的理念，调动全民参与旅游的主观能动性。思维转变
封闭型景点思维→开放型全域目的地思维
- 古城保护需要大量资金持续投入。
- 开发初期多是政府斥资修复古建，改善基础设施，有的古城会征收古城维护费以维系古城保护。
- 未来多引入公司或基金，政府、企业或基金搭建新的融资平台。
- 随着后期古城的转型升级和提质增效，以古城核心区域为吸引，联动周边休闲度假游的全域旅游大格局将成为趋势。
门票通票制
多见于观光业态占主导的古城。因为国家补贴不足以支撑保护费用，门票就是必然的。
开放免费制
开放免费制，多见于新开发古城或消费业态占主导的古城。前者处于品牌培育期，后者则是密集的休闲消费、高档次消费以及大型商业设施可以收回成本。但通常大额的维修费用难以为继，古城维护费就承担了门票的功能，争议较多，关键在客流量和客单价的平衡。
基础产品
（观光、购物、餐饮）
- 遗址遗迹
- 特产购物
- 文化景观
- 特色美食
配套产品
（民俗类、休闲类）
- 民俗活动
- 休闲娱乐
- 节庆演艺
- 民宿客栈
外围产品
（自然类、运动类、娱乐类、度假类）
- 自然景点
- 户外运动
- 主题乐园
- 休闲度假
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引客
核心吸引，文化体验
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留客
完善配套，提升品质
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再引客、留客
联动周边，丰富体验，构建古城旅游目的地
产品供给转变
景点→大景区→小微业态聚合的文旅休闲度假区
全域旅游时代，传统的文物景点成为基础款产品，吸引游客的是更多将本土文化、现代时尚和互联网思维创意结合的爆款产品或新业态，如人文书店、网红民宿、设计酒店等，这些也是古城产品转型的亮点。
- 产品形态：景点
- 功能特色：观光式商业
- 代表：平遥古城、丽江古城、凤凰古城
- 业态特征：文化观光主导
业态雷同，观光式休闲；
高度商业化驱逐本土原住民，造成本地文化空心化和虚假化；
盈利结构简单，门票+租金。
- 产品形态：主题公园
- 功能特色：文化情景体验
- 代表：春秋淹城、台儿庄古城
- 业态特征：情景体验主导
文化场景感强，文化活化体验丰富；
文化娱乐性强，原真文化感弱化；
原住民缺失，古城生活气息荡然无存。
- 产品形态：文旅休闲度假区
- 功能特色：古城生活方式体验
- 代表：阆中古城
- 业态特征：生活度假主导
文化复兴：重视传统文化的传承，并有选择性地引入外来文化、创意或艺术，焕发新的生命力；
旅居生活：强调人与自然的和谐共生，保留传统生活方式和自然居住形态。
运营模式转变
政府为主导→政府、企业、商户三位一体的开发运营平台
- 古城开发初级阶段多为政府主导。
- 现在古城经营管理方大多是旅游公司，以国企控股居多。
- 只有极少数采取了经营权整体出让的模式。这也是未来的主要发展趋势。但要适度控制，避免过度开发。
政府主导的平台模式
- 特点：初期主要的开发模式，政府投入，统一规划、开发、管理。
- 优势：规划整体性强，注重古城开发的综合效益，风险较低，适合大规模项目。
- 不足：对政府资金的要求高，管理容易僵化。
- 发展趋势：逐步企业化、市场化。
政府主导的项目公司模式
- 特点：政府成立相应的旅游开发项目公司，以政府组织注入的资产为抵押，向银行融资滚动开发。
- 优势：兼顾整体规划性和市场自主性。
- 不足：对政府资金的要求高。
- 发展趋势：管理专业化。
企业主导的经营权出让模式
- 特点：市场化程度高，要求企业具备较强的实力。
- 优势：引入外部先进的运营开发理念，资金来源更为广泛。
- 不足：利益分配容易产生矛盾，容易造成过度开发。
- 发展趋势：未来主要的开发模式。
投融资转变
政府投资为主→PPP为代表的多渠道融资
渠道单一，政府投资为主导。
| 融资方式 | 特点 | 案例 |
|---|---|---|
| 政府投资 | 早期古城开发大都以政府投资为主进行基础建设。 | 2003年平遥县政府投资18亿元用于城乡基础设施建设，极大地改善了平遥古城基础设施。 |
市场主导，趋于多元化。
| 融资方式 | 特点 | 案例 |
|---|---|---|
| 资本市场融资 | 资本市场融资包括：国内上市融资、海外融资、信托融资等方式 | 上市融资：枣庄书记陈伟在2013年台儿庄古城重建竣工汇报会提出争取3至5年内实现古城上市。 |
| 海外融资：山海关古城保护开发项目拥有1.35亿美元外资。 | ||
| 信托融资：阆中古城2014年以“阆中古城文化旅游建设项目”和“阆中古城国际休闲度假旅游开发项目”向国家发改委申请发行企业债券10亿元。 | ||
| BOT融资 | 即古城的建设—经营—转让 | 凤凰古城文化旅游投资股份有限公司通过合同签署获得凤凰县八大景区50年经营权。 |
| PPP融资 | 政府和私人合作的融资方式（现在较为普遍） | 开封2015年签约19个PPP项目，对开封古城转型发展提供强大的助推作用。 |
| 金融机构 | 向银行、信用社等相关机构借贷 | 丽江古城进行保护管理工作时向银行贷款融资（农业银行已给予货款授信 30 亿元）。 |
| 基金募集 | 分国家投资基金、产业投资基金和民间募集的基金，主要用于古城区的保护和开发 | 国家投资基金：国家在抢修古城时投入3000万元文保基金。 |
| 产业投资基金：2014年四川产业振兴发展投资基金20亿元投向阆中，涉及到阆中古城旅游进一步开发。 | ||
| 民间募集基金：2015年，西安城墙保护募集基金的义卖活动在古都西安的明清城墙南门外展开。当天手绘地图的销售所得将捐给陕西省西安城墙保护基金会，用于古城墙的保护事业。 |
