基础研究

旅游商业的基本概念

  • 基本概念：

    旅游商业(Travel Business)：是将传统商业业态与旅游元素结合，形成具有旅游、休闲特性的特殊商业经济活动。是商业特色化、主题化发展的结果。

    旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐等建筑物及相关设施。

  • 与传统商业的辨析


旅游商业的产品形态——单体形态

根据旅游商业产品的复合程度可将其分为单体旅游商业与复合旅游商业：

单体旅游商业：围绕“食住游购娱”等需求，服务于游客的具有地域特色的商业业态。

旅游商业的产品形态——复合形态

类型 典型案例 业态特征 类型特征
依托型
 集散地旅游商业 机场免税店 业态以购物为主，餐饮次之；
形式以店铺为主		 依托某一旅游集散地或旅游区，除度假区外，基本都是快进快出，满足购物需求为主，餐饮次之。
景区旅游商业 灵山大佛出口购物店 业态以购物为主，餐饮次之；
形式以集中店铺或室内购物片区为主
主题公园旅游商业 常州嬉戏谷内部商业 业态以购物和餐饮为主；
形式以商街片区、散点店铺、散点摊贩为主，
嬉戏谷娱乐、购物、餐饮比例约为3.5:4:2.5
度假区旅游商业 三亚亚龙湾百花谷，
万达长白山度假区商业		 业态以餐饮休闲、购物为主；
形式以商业街区为主
目的地型
 古城古镇旅游商业 云南丽江古城，
成都平乐古镇		 业态以购物、餐饮和住宿及服务为主；
形式以店铺、院落为主；
丽江古城购物、餐饮休闲、住宿及服务等比例约为4.5：2：3.5		 自身即为旅游目的地，除专业市场的明显购物性之外，基本都是多元业态均衡发展，餐饮休闲和住宿比例相对依托型大幅增加。
城市旅游商业 宽窄巷子、上海新天地；
上海南京路		 餐饮休闲为主，购物为辅业态；
形式以商业街区为主
新天地餐饮休闲、购物、艺术文化比例约为6:3.5:0.5
专业旅游商品市场 北京琉璃厂古文化街、
海宁皮革城		 态基本全为购物；
形式为街区或购物广场的专业市场

主题公园旅游商业示例——常州嬉戏谷


嬉戏谷业态分析：

嬉戏谷商业主要分为三类——商街片区、散点店铺、散点摊贩

散点摊贩
  • 品类：多为水、美食小吃等，含少量小型纪念品类购物
  • 布局：设置于各大片区，无处不在
散点商铺
  • 品类：多为餐饮，含少量休闲餐饮
  • 布局：主要设置于园区后部片区，提供2-3小时游览后餐饮服务
商街片区
  • 品类：购物类的非目的性消费品为主，如主题纪念品等
  • 布局：多设置于游客必经的“要塞”
娱乐 购物 餐饮
传奇天下 9 10 5
摩尔庄园 10 2 3
淘宝大街 / 18 5
梦幻广场 2 1 1
星际传说 6 6 7
精灵湖 4 / 3
魔兽大陆 7 4 4
总计 38 41 28

主题公园依托型旅游商业，目标消费群体以一日游的观光娱乐客群为主，其中旅游商业以满足游客娱乐过程中的短时的餐饮、购物需求为主，且带有明显的主题性。

度假区旅游商业示例——万达长白山度假区


万达长白山度假区业态分析：

  • 购物

    永辉超市、屈臣氏、热风、西遇、雪友、LEXON、H&B保健品、新秀丽、宝岛眼镜、品牌皇封参、老参堂、万河参茸、杰克琼斯、ONLY、VM、SLT、申格、劲霸、 马克华菲等

  • 餐饮

    必胜客、肯德基、麦当劳，汉拿山烤肉、德庄火锅、黄记煌三汁焖锅、山景咖啡厅等

  • 休闲娱乐

    万达院线、大歌星、大玩家等

  • 服务

    汉拿山温泉、旅行社服务等

万达长白山度假区商业特征：

  1. 商业业态在城市综合体的基础上增加了旅游特色购物，服务类较高，服务人群以观光度假客及别墅业主为主
  2. 购物类产品在典型城市产品（屈臣氏、热风等）的基础上，增加特色产品：品牌皇封参、老参堂、万河参茸等；
    同时，基于养生度假区的特点，增加了大量养生保健产品的销售
  3. 餐饮以特色小型餐饮为主，符合中高端度假人群对餐饮的精致要求，同时必胜客等大型西式快餐可满足旅游观光人群的需求
  4. 休闲娱乐，以结合当地特色，利用当地温泉资源，增加温泉及周边服务；基于度假区倚靠长白山特点，内设当地旅行社，进行特色游线服务

度假区依托型旅游商业，目标消费群体以旅游度假客群为主，其停留时间较长，商业配套需满足其在度假期间的餐饮、休闲娱乐、旅游服务和购物等多元需求，同时，还需考虑度假区别墅业主的日常生活需求。

古城古镇旅游商业示例——丽江古城


丽江古城业态分析：

  • 购物

    手工业185家、饰品148家、银饰123家、民族服饰119家、披肩89家、茶49家、包48家、草药28家、牛肉干20家

  • 餐饮

    79家

  • 休闲娱乐

    书屋12家

  • 服务

    票务9家

丽江古城旅游商业特征：

  1. 商业业态为典型的旅游类消费，少量城市类配套服务当地人群
  2. 购物类主要为特色产品：民族服饰、银器、玉器、手工艺品、皮草、茶、草药、等当地特色物品
  3. 餐饮以特色小型餐饮、小吃和餐吧为主
  4. 休闲娱乐，以结合当地特色的酒吧、茶吧、咖啡屋为主，书店等以经营当地文化类书籍为主；
  5. 服务类，风情客栈为主；另外以丽江为集散地，一定数量的当地旅行社进行特色游线服务；少量社区服务，如银行、邮政等；

古城古镇目的型旅游商业，目标消费群体以观光、休闲度假客群为主，根据古城古镇的主导功能不同、游客停留时间不同，业态又有所差异。如周庄等离客源地较近、观光为主的古镇，业态更偏景区，住宿业态相对较少；如丽江、凤凰等离客源地较远、度假性质多一些的古城古镇，业态更偏度假区，住宿和旅游服务业态相对较多。但总体而言，商业配套基本以特色购物、特色小型餐饮为基础，且尤其注重传统或地域特色。

城市旅游商业示例——成都宽窄巷子


宽窄巷子业态分析：

项目 主题定位 业态分布 业态配比 目标客群
餐饮 休闲 购物 其他
宽巷子 旅游休闲主题的情景消费游憩区 酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA 等 50% 25% 10% 旅馆5%，文化艺术类10% 针对怀旧休闲客群
窄巷子 品牌商业主题的精致生活品位区 各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店 17% 53% 26% 4% 针对主题精品消费的目的性消费客群
井巷子 时尚年轻主题的时尚动感娱乐区 酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚 20% 30% 40% 10% 针对都市年轻人客群

宽窄巷子旅游商业特征：

  1. 注重成都文化与时尚需求的结合，既保留了老成都的文化内涵，又融入了西方文化和时尚业态
  2. 餐饮休闲业态为主，中式、西式、私房餐饮、休闲会所等，以院落为主
  3. 购物业态较少，以小店铺为主，同时通过花车进行了一定的弥补，商品特色明显，以结合城市文化的创意时尚商品为主

城市旅游商业，目标消费群体城市居民和外来游客兼具，一般都是能代表该城市特点的旅游商业消费地，其建筑、业态、活动等都具有较明显的城市特征。有两种，一种为餐饮和休闲娱乐是主导业态，如新天地，客群中城市居民比重较大，重复性消费较之其他旅游商业更明显；一种为购物是主导业态，如上海南京路，客群中外来观光客比重较大。

旅游商业的发展趋势