核心问题

定位

区位

区域繁华度

依托城市繁华商圈或游客集中等繁华地段

交通便捷性

满足多种交通出行，有地铁、公交直达

文化资源代表性

体现地方特有历史文化或所在城市精神风貌

选址分析

所在城市 城市能级 区位 交通（交通线路） 依托资源 开发条件
宽窄巷子 成都 二线城市 内环线以内邻近于成都最大的商圈天府广场 地铁二号线、14条公交线路可达 明清古街 属于保护范围的老建筑占整个片区建筑的40%左右。街区完整。
田子坊 上海 一线城市 上海卢湾区中心地段，是重要的城市功能区；临近淮海路与上海新天地 地铁9号线、14条公交线路可达 上海老弄堂 街区完好，没有经过拆迁，属于保护区
新天地 上海 一线城市 淮海中路南侧，毗邻上海博物馆、豫园、一大旧址等 地铁1号线10号线、8条公交线路 石库门 ——
1912 南京 二线城市 位于内环内，毗邻中国近代史遗址博物馆（即总统府）和新街口商圈 地铁2号线，3号线6条公交线路 17幢民国风格建筑 17栋民国风格建筑，形成的历史街区
鼓楼商业街 天津 二线城市 位于老城厢的中心，周边有国内外著名的古文化街、天后宫、吕祖堂等 地铁1号线，26条公交线路 鼓楼 新建明清建筑风格为主的青瓦房街区
总结 靠近城市商圈或者景区保证足够的人流量 交通通达性高，有便捷的公共交通 依托遗留建筑，代表一定的文化资源 街区具有完整性、符合文物保护规定，是可开发范围、建筑密度适宜

案例比较

成都宽窄巷子与锦里，同样的城市背景，同样的文化背景，不同的周边环境，带来不同的客源结构，因此呈现差异化的业态结构

宽窄巷子 锦里
地理位置 成都市青羊区 成都市武侯区
开发方式 修旧如旧、业态导入的城市旅游商业街 修旧如旧、业态导入的城市旅游商业街
依托景区 人民公园、天府广场 武侯祠
主力客群 城市休闲消费客群为主、旅游客群为辅 旅游客群为主、城市休闲客群为辅
文化特色 市井文化 民俗文化
业态特色 以餐饮休闲为主，占总体比例的56% 以购物和餐饮为主，占总体比例的90%

目标市场

传统商业街区主要承担本地市民生活配套、日常购物、餐饮消费等功能，而城市文化型旅游商业街不仅为本地市民提供休闲娱乐的服务，同时也为外来游客提供体验当地特色文化、欣赏历史建筑、购买旅游商品的需求。

城市文化型旅游商业街确定目标市场的定位时，除考虑本地市场因素外，同时也要考虑旅游客群的因素，它所涉及区域市场辐射的范围比传统商业街区更大，目标客群选择更为宽泛。

文化

不同的商业街区主题定位各有特点，主要的依据集中于：城市文化、区域民俗文化、相关历史文化三个方面，不同城市主要选择本地城市文化、极具代表性的地域民俗，相同城市休闲街区主题选择实行差异化。

地域 商业街区 主题定位 依托文化 文化类型
成都 成都宽窄巷子 中国首个院落式情景消费体成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心 成都城市怀旧文化 城市文化
锦里 巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图” 巴蜀民俗、三国文化 民俗文化、历史文化
上海 田子坊 以老上海里弄风情为特色的文化创意产业园区 老上海风情文化 民俗文化
上海新天地 展现上海历史文化风貌的都市旅游景点 上海城市风貌 城市文化
北京 南锣鼓巷 以胡同四合院为肌理、历史文化为底蕴、兼具品味人文环境的休闲旅游和文化创意的特色街区 老北京胡同历史文化 城市文化
南京 1912 昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商业街 民国文化 历史文化
天津 鼓楼商业街 集旅游、购物、娱乐、展示、休闲的天津风情文化街 天津风情文化 民俗文化

街区定位的三大影响因素：

  • 区位

    项目地区域范围的繁华程度，交通便捷度，以及文化资源的优劣，都是商业街选址所要考虑的重要因素。

  • 目标市场

    城市文化型旅游商业街区确定目标市场的定位时，除考虑本地市场因素外，同时也要考虑旅游客群的因素。

  • 文化

    商业街的主题形象随文化资源的差异而不同，选择具代表性的历史、民俗作为表现形式，以体现地方特色。

业态

业态结构

休闲型旅游商业街：以酒吧、中西餐饮为代表的休闲商业占主

  • 宽窄巷子：餐饮主导

    共计商户80家，以院落情景式餐饮为特色

  • 新天地（北里）：“餐饮+购物”主导

    共计商户58家，85%以上为欧美品牌

  • 南京1912：酒吧娱乐主导

    商户达50多家，酒吧约占一半，餐饮以国内知名品牌连锁餐饮为主

购物型旅游商业街：以旅游购物及本地特色餐饮为主

  • 成都锦里古街：“餐饮+购物”主导型

    以主题餐和特产购物为住

  • 苏州观前街：购物主导型

    以旅游购物为主

  • 夫子庙：“餐饮+购物+娱乐”

    以餐饮与旅游购物为主

城市文化型商业街主要以餐饮、购物、娱乐三种业态为主

常见业态 代表类型 特点 游客停留时间 消费水平 适用情况
餐饮 正餐 导入当地文化，主题化、精致化发展 ★★★ 偏高 多出现在休闲型商业街，如宽窄巷子、新天地等
休闲式简餐 轻餐饮为主，西餐、料理店、茶饮、面点等 ★★★★ 中等 休闲型商业街与购物型商业街皆有出现，多以引用品牌连锁店为主
特色风味小吃 以方便快速的民俗小吃、特色风味为特色 ★ 低 多出现在购物型商业街，如锦里、七宝、观前街等
购物 定制类购物 以艺术名家、非遗传承人等为主的艺术品 ★★ 偏高 多出现在文化创意产业集中的商业街区，如田子坊
提袋类购物 以旅游纪念品、特色小工艺品为主 ★ 中低不等 各类商业街均有出现
娱乐 休闲酒吧 以慢摇吧为主 ★★ 中等 多见于休闲型商业街，如南京1912
特色影院 以复古电影为主 ★★ 中等 多见于休闲型商业街

业态档次

休闲型：中高档次业态为主，人均消费水平普遍偏高

街道 主题 业态档次占比
高档 中档 低档
宽巷子 闲 28% 50% 22%
窄巷子 慢 39% 56% 5%
井巷子 新 80% 20%

宽窄巷子：以中高端业态为主，达80%以上

代表商家 经营范围 人均消费（元）
李守白艺术工作室 书画、剪纸艺术品展示及定制 1000以上
泰迪之家、太泰 主题餐饮 100
气味图书馆 香水 300

田子坊：均消费水平较高，尤其是艺术定制类产品

代表商家 经营范围 人均消费（元）
屋里厢 餐饮 100
凯博西餐酒吧 酒吧餐饮 138
新天地壹号 会所 200

新天地：人均消费水平偏高，主要体现在餐饮消费上

购物型：人均消费普遍偏中低水平

代表街区 业态特点 人均消费水平（来自2015年3月大众点评网）
杭州清河坊 以旅游购物为主 35-60元
上海七宝古街 以当地特色小吃为主 20-40元
苏州观前街 以当地特色小吃为主 40-100元
南京夫子庙 以当地特色美食为主 50-200元不等
桂林正阳路步行街 以当地美食及纪念品购物为主 20-100元不等

业态特色

文化主题突出

业态围绕街区文化主题展开，尤其是街区主力商家，具有明显的文化个性与主题

体验型消费

区别于传统商场的提袋型消费，注重消费者的参与、体验和感受

艺术氛围浓厚

业态趋向小资调、文艺范，以精致装修、创意产品博得游客青睐

业态策划把握的三大要点：

业态结构

商业街一般以吸引型业态与消费型业态组合的方式呈现，主体业态与定位密切相关。

业态档次

休闲型的商业街，以中高档次业态为主，人均消费水平普遍偏高，购物型的人均消费相对较低。

业态特色

注重消费者的参与和体验，具有明显的文化个性与主题特色。

旅游吸引

主力业态 —— 锦里古街

以三国文化为卖点，发展独具特色的餐饮、购物等，成为古街主力店铺
项目特点：

文化、商业与地产的融合，以三国文化及巴蜀民俗为特色，导入体验式、互动式、趣味化的主题商业，号称成都版的清明上河图。其主力店主要是以三国文化为特色，有三顾园、三国茶园、悠游三国大本营。

  • 主力店：三顾园

    经营面积：1500m2

    特点：以本土川菜为特色，导入三国文化，主要体现在菜品、用餐环境上。

  • 主力店：三国茶园

    经营面积：450m2

    特点：以休闲茶座为特色，可观看变脸表演。

  • 主力店：悠游三国大本营

    经营面积：40m2

    特点：主要经营具三国特色的工艺品

商业遗产 —— 杭州清河坊

充分利用老字号商铺品牌、民间手工技艺，成为杭州悠久商业文化的集荟地
项目特点：

清河坊起源于南宋，是杭州历史上最著名的街区，也是杭州目前唯一保存较完整的旧街区。街区依照“修旧如旧”的原则，严格按原有风貌加以保护，在引进符合历史文化氛围的新项目同时，充分利用商业遗产资源，如街区老字号及民间技艺，还原了清河坊的繁荣与兴旺。

重振老字号店铺：

  • 保和堂：具有近千年历史的中药铺，出售自制药酒、药茶

  • 胡庆余堂：陈列展厅、中药手工作坊、养生保健门诊、营业厅、药膳厅

  • 张小泉剪刀：杭州剪刀名扬四海是从清初的 “张小泉”开始

传承民间技艺：

  • 茶楼太极茶道：茶道表演

  • 吴越人家：纺纱表演

  • 民间艺人节：现场展示

游憩节点

游憩节点情景化具有直观性、趣味性等优点，能够深刻的向游客传递商业街区的特色和文化主题，是众多商业街区多采取的旅游项目策划方式。具体情景化项目操作方式有以下三种：趣味化雕塑、文化墙、体验展示馆。

  • 趣味化情景雕塑：天津鼓楼商业街

  • 多重表现的文化墙：宽窄巷子文化墙

  • 集中展现文化的体验展馆：七宝老街皮影戏馆

  • 趣味化情景雕塑：苏州观前街

  • 多重表现的文化墙：清河坊彩绘墙

  • 集中展现文化的体验展馆：宽窄巷子少城人家

民俗活动 —— 苏州平江路

赋予传统民俗新内涵，以节庆提升号召力，打造集中展示苏州民俗的“橱窗”
项目特点：

平江路是苏州古城迄今为止保存最为完整的一个区域，堪称古城缩影。街区自南宋起，成为苏州东半城的主干道，一条1606米的平江路，承载着苏州几百年的历史，也传承了苏州的民间风俗。目前，街区依托传统节日、传承民俗文化、对接现代需求，注重民俗活动的节庆化开发，打造多个丰富多彩的节庆活动，让游客更好地体验平江路纯正的苏州传统民俗风情。

依托传统节日：平江灯会

依托中华民族传统节日—春节、元宵节，针对市民及游客，通过举办民间艺人扎灯、年庆民俗活动和彩灯巡游等精彩的子活动，充分展现传统苏州灯会文化的魅力。

沿承民俗文化：平江晒书节

为延续古城苏州“晒书”的习俗，共举办六届，以晒书、晒文化、晒思想为主要内容。2014年，以“翰墨书香·梦圆姑苏”为主题，共设立了八大主题活动，如品味书香读书交流会等。

对接现代需求：状元文化旅游节

针对现代游客的体验心理需求，还原古时状元金榜题名的传统礼仪民俗，以“当一回平江状元，过一天苏式生活”为主题，推出“状元游线”、“状元婚庆” 等活动。

打造旅游吸引的四大要点：

业态主题化

注重对地域文化的挖掘应用，融入餐饮、购物、住宿等业态当中, 形成独具吸引力的主题商业。

商业遗产活态化

充分释放城市商业遗产的旅游价值，将其转化为可观、可玩、可购的旅游产品。

游憩节点情景化

利用情景再现的打造手法，以雕塑、文化墙、展馆等为载体，充分展现街区文化主题。

民俗活动节庆化

整合当地民俗活动，以街为舞台，打造具影响力的品牌节庆。

规划设计

空间规划

  • 交通动线

    主要以步行为主，少数会有人车混行的边缘街巷出现。

  • 空间组织模式

    空间模式：树状拓展模式、网状编织模式。

  • 公共空间

    公共活动空间分为线性活动空间和点状活动空间，主要作为休憩空间和商业补充空间。

  • 街巷关系

    街巷高宽比合适的范围在0.5~1.5之间。

空间形态主要为线性空间和面空间。

  • 成都锦里
  • 成都宽窄巷子
  • 上海田子坊

  • 成都锦里的场地为狭长型，场地较小，仅45亩。街区整体空间是一条狭长线形空间，街道全长550米。

  • 宽窄巷子核心区是由三条东西向平行排列的巷道组成的矩形空间，约108亩。三条巷道互相联系，但是三者间纵向联系不够，所以未形成网格状布局。

  • 上海田子坊，场地为规整块状用地，约108亩，纵横的交通格局将整个空间形成了棋盘式方格网格局。

交通动线

主要以步行为主，少数会有人车混行的边缘街巷出现。
  • 成都锦里
  • 成都宽窄巷子
  • 上海田子坊

  • 成都锦里的交通动线主要为步行，一条主街，然后再在主街上分出支线。

  • 宽窄巷子是以三个巷道形成的三条主游线，宽巷子和窄巷子为步行空间，井巷子为限制性车行。

  • 田子坊道路结构是由现状的"一横三纵"四条主要巷道构成，通过次巷道补充完善。基地内均为步行道路。

空间组织模式

城市文化型旅游商业的空间模式：树状拓展模式、网状编织模式

01 树状拓展模式 —— 示例：苏州平江路商业街、成都锦里

树状拓展模式图

动线形态呈树状，是最简单的动线形式，由“主干”“分支”以及节点构成。

这种模式适用于规模较小、且狭窄的场地，布局紧凑，功能高效，单一的路线有利于客流的导入与均匀分配，容易消费者认知并形成活力，也方便物流与静态交通的管理。

缺点：

这种模式对出入口的设置要求高，主入口必须考虑人流来向，同一方向不能设置太多的次入口，在街道空间形态的塑造上，要注意强化空间的意象性，重视消费者流动体验，促成开始—高潮—尾声的空间层次。

02 网状编织模式 —— 示例：上海田子坊

网状编织模式图

网状模式的动线层次分明，等级清晰，呈网络交织，朝不同方向延展，将街区空间划分为多个小尺度的单元，动线的交叉处布置节点，整合人流。

这种模式采用网格型的道路结构，具有较高的开放度和渗透性，消费者可以从任何位置进入街区，同时街区内各道路的互通性良好，控制性不高，给业态布局带来了很大自由度。这种模式特别适用于老城区内的建设项目以及分期开发，主力店较多的项目。

缺点：

这种模式对出入口的设置要求高，主入口必须考虑人流来想，同一方向不能设置太多的次入口，在街道空间形态的塑造上，要注意强化空间的意象性，重视消费者流动体验，促成开始—高潮—尾声的空间层次。

公共空间

公共活动空间主要分为线性活动空间和点状活动空间

成都宽窄巷子

公共空间：尽量发挥其商业功能

休憩空间（公共座椅）

商业空间（花车、推广区、户外就餐区）

上海田子坊

线性活动空间和点状活动空间的设计要点
线形活动空间

传统街巷空间的重要组成部分。由街道 、巷道、开敞空间以及院落等部分组成的网络空间形式，在平面形态上表现为街巷的肌理，包含着如商业、休闲、娱乐、参观等丰富的功能。线形空间能够起到引导、诱发和促进空间中社会活动的展开，从而形成丰富的社会活动。

设计要点：
  1. 注重转角空间利用
  2. 合理设置滞留空间
    通过局部曲线或凹凸变化来丰富线形空间，创造相对私密、独立的半围合空间，一般情况下用植物或休闲设施来创造较好的空间环境。
  3. 设计全天候空间
    有条件的情况可设置半封闭的空间，在恶劣气候下依然在街巷中活动，例如天桥和骑楼等。
点状活动空间

点状空间在传统街区中通过穿插、复合，相互渗透，形成丰富多彩的社会生活。比如座位空间、活动空间、临时摊位用地等。

选址：

选择在景点和特色吸引物的地方，与周边店铺和环境相融合，比如街巷转折点，重要历史建筑周围或者居住生活的中心等等。

场地设计：

在进行场地设计的时候，要注意把握场地尺度，宜偏小而且要遵循街区原有肌理，同时，要注意场地的边缘空间。

街巷关系

城市文化型休闲商业的街巷高宽比合适的选择范围约为0.5~1.5之间，根据需要灵活变化将产生街巷步行空间的节奏感。
  • 成都宽窄巷子
  • 上海田子坊
  • 主街道比值为：0.75~1;次街巷比值为：0.4~0.5
  • 主街道比值为：0.75~1;节点空间比值：1~1.5;次街巷比值为：0.3~0.5

在规划中一般休闲商业街的街道高宽比取值根据主次干道的区分而有所不同，主要的高宽比值以0.8~1为主，为了丰富界面空间，可能增大或减小；次要街巷，主要营造生活、亲密氛围的取值在0.4~0.5之间。另外根据需要拓展处作为活动或休憩节点广场的取值一般在1~1.5之间，具体取值根据广场功能而定。

当D/H>1时，随比值的增大，会逐渐产生远离之感，超过2时则产生宽阔之感；当D/H<1时，随比值的减小，会产生接近之感；当D/H=1时，高度与宽度之间存在着一种匀称之感；显然当D/H=1是空间性质的一个转折点。

—— 芦原义信

不同高宽比与视角下的街道
不同高宽比造成的街道空间感受
不同D/H比例下人的感受
D/H<1 这样的比例给人一种高度包围感和庇护感。但如果这种空间延伸过长，也会产生压抑感和幽闭感，一次此种比例的街景布局不适用较长的阶段，但可用于某段空间暂时收缩，使行人在进入一个突然开阔的空间时，产生一种松弛的感觉。
D/H=1 人有一种既内聚、安定又不至于压抑的感觉。此时，人站在街道的一侧，其45°锥形视域可覆盖对面建筑物从底部到顶部的全部立面，即对面建筑物的全貌，其视域的上限可达到建筑物的天际线，此时街道空间既有围合感又兼有开放的感觉。这种D/H=1的布局比例可使街道与其两边的建筑之间保持良好的平衡状态，形成一个令人感到舒适的空间。
D/H=2 仍能产生一种内聚、向心的空间，而不至于产生排斥、离散的感觉。此时，行人可很容易地从街道的一侧看到街道另一侧建筑物的全貌，建筑物的全部立面和细节清晰可见，同时，建筑物立面将占领全部视野。
D/H=3 会产生两实体排斥、空间离散的感觉。此时，街道另一侧的建筑物在观察者的视野中仍处于显著地位，覆盖在作为观察者对象的建筑物上的锥形视域角度缩小至180°，街景的闭合感极低，而且建筑物立面细节开始模糊，成排的建筑物开始充当空间边缘的角色，而非作为一个包含空间的垂直面来存在。
D/H=4 空旷、迷失或荒漠的感觉相应增加，从而失去空间围合的封闭感。一栋建筑物将被街道另一侧的观者看成街景的一部分。街边成排的建筑物，在锥形视域中被看成一条景带，其中前景和天空将占据视野的大部分。

景观设计

注重历史建筑的保护与传承+强调景观的内涵与文化表现

主题表现1：建筑改造

  • 外部：修旧如旧

    上海新天地是以上海标志石库门建筑为基础，把老房子改造成餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。

  • 外部：修旧如旧

    宽窄巷子。保留了45座明清建筑的院落，整个街区保持了明清时期的格局。

  • 内部：精致装修

    宽窄巷子 [ 龙喧 ] ：羹尧旧居，现为景区最大的餐饮会所装修精致。

  • 内部：精致装修

    上海新天地，上海滩餐厅，中西结合的奢华精致装修。

主题表现2：景观烘托

  • 宽窄巷子，体现老成都市井生活的立体文化墙。强化城市怀旧情怀

  • 新旧空间穿插交融，市井与艺术结合的艺术画墙，烘托文化气氛

  • 田子坊，上海老弄堂景观小品，增强上海城市怀旧氛围。

运营模式

投资主体

企业主导型投资模式符合市场发展趋势，易于对街区进行规范管理

特点 优点 缺点 适用范围 总体评价
政府主导型 政府投资改善基础设施与环境，租户自行装修厂房与商铺 侧重对文化保护，街区文化原真性相比较好 缺乏行业标准与规范，依靠市场发展规律调整业态结构；居民与租户、游客易存在利益冲突 无法实现居民搬迁的旧城、旧社区 目前大多城市休闲商业街区均以企业主导型开发为主，它 符合市场发展趋势，有利于对街区进行统筹管理，促进其可持续发展
企业主导型 政府转让土地，企业负责开发 易于对街区整体形象进行统一包装，并进行规范化、标准化管理 开发商主导，侧重利益回报，易出现商业化过度问题；投资成本高，风险较高 可实现居民搬迁的旧城、旧社区

代表案例 投资模式
投资规模 投资主体
上海田子坊 1000万（改善基础设施） 政府+租户
上海新天地 前期总投资14亿元，动迁费6亿元人民币 香港瑞安集团
成都宽窄巷子 6亿 成都文旅集团

盈利方式

以租金收益盈利，采取只租不卖的形式，以高出周边店铺的租金获取投资回报

盈利特点：
代表案例 盈利点 特点
上海田子坊 厂房、店铺租金提成 由管委会牵头，促成艺术家或商铺租户签定合同，从中抽取20%租金
上海新天地 店铺租金+后期地产销售收入 只租不卖，管理与经营分离，吸纳国际顶级品牌入驻
成都宽窄巷子 店铺租金 政府经营环境+企业经营市场+民众经营文化

租金比较

街区租金高出周边店铺1-2倍