模式研究
案例研究
红树林
企业背景
整合优势产业资源，大手笔打造中国度假地产先锋
【企业概况】
今典集团成立于90年代初，以房地产开发为主，瞄准信息产业、文化艺术，发展成为一个跨行业、跨地区、多元化、国际化的大型企业。凭借其深厚的文化优势，打破了地产与文化、艺术、信息领域的界限，被誉为中国地产文化的旗帜性企业。
今典集团产业平台
整合优势资源
打造中国度假
地产先锋
红树林度假世界
| 9大旅游城市 布局优势资源地 |
11家品牌连锁 超大规模品牌复制 |
景观视线 布局优势资源地 |
|---|---|---|
三亚、青岛、嵊泗一线海洋旅游资源 |
|
影视专业数字技术打造高品质多媒体演艺 艺术领域渠道会展会议市场引擎 金融房地产金融化产权+股权，实现盈利最大化 |
广州 、都江堰一线休闲城市资源 |
|
|
杭州一线自然旅游资源 |
杭州红树林度假世界 | |
丽江、大理、拉萨一线文化旅游资源 |
|
【红树林度假品牌特点】
- 与各地自然资源完美结合，对于选址标准严格，品牌落址地均为中国旅游一线稀缺资源地域
- 体量均堪称度假酒店中的巨无霸，建有1500间以上客房，均严格按照五星级标准打造
- 重经营，着意于营造休闲度假生活方式，是多元化度假消费经营实体
三亚湾红树林度假世界 | 项目概况
规模化，国际化，平台化，“全生活”度假目的地综合体
【规模】
2013年9月开业，总占地面积约400亩，总建筑面积约70万平方米，绿化率55%以上。五星级酒店客房4600间，相当于10座传统五星级酒店，国际会议会展中心可容纳宴会会议参会人数5000~7000人。
【产品】
六栋五星级豪华酒店、一栋家庭式酒店公寓、海南最大的会展中心、水上乐园、电影工坊、婚礼广场、运河商业街及今日艺术汇。
【项目特色】
- 规模效益：高端酒店集群和最大会展中心，主推高端度假。
- 度假产品多元：“全生活”度假为理念。
- 整合产业优势资源，打造多功能、多业态配套设施：会议会展、特色商业、影视休闲、娱乐演艺。
| 开发时序 | 度假酒店及配套设施 | 功能 |
|---|---|---|
| 一期（建成） | 椰林酒店 | 度假酒店 |
| 棕榈酒店 | ||
| 大王棕酒店 | ||
| 皇后棕酒店 | ||
| 国际会议会展中心 | 会议会展 | |
| 时尚文化艺术中心 | ||
| 水上世界休闲乐园 | 主题游乐 | |
| 360度全境3D穹幕秀 | 影视演艺 | |
| 婚礼堂及节庆广场 | 节庆活动 | |
| 多国时尚风情运河商街 | 旅游商业 | |
| 二期（在建） | 木槿酒店 | 度假酒店 |
| 菩提酒店 | ||
| 中远期（规划） | 家庭式酒店公寓 | 度假酒店 |
三亚湾红树林度假世界 | 产品模式
整合优势产业资源，构建多元化“度假目的地综合体”产品模式
优势产业
-
度假酒店
红树林度假酒店
-
电影产业
数字设备研发
今典院线17.5品牌影院
-
艺术产业
艺术展馆及街区
数字美术馆
-
公益事业
北京苹果慈善基金会
整合资源
以一线自然资源为基础，休闲度假业态导入，营造休闲度假目的地
一流景观建筑，影视拍摄取景；数字技术应用，360度3D穹幕秀
时尚艺术街区 —— 艺术经济平台+连锁销售渠道；奢侈品牌展销
产品组合：酒店公寓 + 酒店集群 + 会展中心 + 水上乐园 + 电影工坊 + 婚礼广场 + 3D穹幕秀 + 运河商业街 + 今日艺术汇
三亚湾红树林度假世界 | 客群市场
会展经济+ “全生活”度假，两大王牌引擎，强势出击中国度假市场
会议会展中心
以三亚地源为基础，会展盛典吸聚客源，
带来大量客流量，平衡淡旺季入住率
会议会展市场
婚庆活动广场水上休闲乐园家庭式酒店公寓
“全生活”度假
覆盖热门度假市场，吸引客源
青年情侣市场 亲子家庭市场 家庭长期度假及养老市场
三亚湾红树林度假世界 | 运营模式
“连锁式”经营，“持有式”运营，以产权金融化实现“以盈利为核心”的运营概念
“红树林”酒店连锁平台：
- 布局国家一级度假资源城市：
三亚、青岛、广州、杭州、丽江、大理、都江堰、拉萨，规划酒店11家； - 打造高规模、大规格高端度假酒店连锁品牌：
“红树林度假世界”包括从国内最大五星级酒店到第一座七星级酒店； - “全生活”一体化度假模式：
集合居住、娱乐、休闲、展示等高端度假生活； - 多元化社会资源体验：
融入地产文化、会展文化、影视文化等。
以盈利为核心，“产权+股权式”新概念
- “买房”做股东， 酒店产权“持有式”：
酒店客房拥有独立产权证，推出“酒店房产投资”， 一套房相当于一只股，投资方即成为酒店股东，每年按初始房间总价权重进行分红，使产权持有者通过投资获益； - “买卡”做会员，共享品牌资源服务：
购买“度假卡”成为会员，获连锁品牌任意酒店2~30年客房使用期限，享每年一周入住权； - 以盈利为核心：
通过房地产金融化，将流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本，实现快速盈利。
股东投资价值：
- 拥有独立产权：
拥有独立产证，可抵押、转让，子女继承； - 免费居住权：
每年一定天数免费入住，可交换全国任意一家红树林系列酒店； - 股东房价权：入住优惠；
- 酒店利润分红权：
通过第三方独立财务制度，年终按业主所购房屋的分红指数自动分享酒店经营利润，2015年60平房红利预计达到15万，红利回报到达10%； - 代订团队房提佣权：
由业主代订的会议等团队房，业主将获得订房收入的5%作为佣金回报，利用业主资源扩展客源，增加盈利。
长隆
企业背景
主题公园引领，产业链延伸，使长隆成为“一站式旅游度假胜地”
【企业概况】
广东长隆集团创立于1989年，以餐饮酒店起家，旗下共拥有广州长隆旅游度假区与珠海长隆国际海洋度假区两大超大型一站式综合性主题旅游度假区，立足珠三角，依托粤港澳的国际性区位竞争优势，影响力辐射全国。其中，广州长隆旅游度假区先后被评为中国首批国家级5A景区、国家级文化产业示范基地等，被誉为“中国最受欢迎的一站式旅游度假胜地”。
广东长隆集团有限公司
品牌复制
产品模块复制
广州长隆旅游度假区
主题公园
长隆欢乐世界
长隆野生动物园
长隆水上乐园
广州鳄鱼园
演艺娱乐
餐饮酒店
长隆酒店
（1500间客房）
香江大酒店
香江酒家
珠海横琴长隆国际海洋度假区
主题公园
演艺娱乐
餐饮酒店
珠海长隆横琴湾酒店（5000间客房）
长隆企鹅酒店
长隆马戏酒店
产业融合 多项盈利
-
门票收入
白天+夜晚专场
-
旅游商业
景区餐饮+购物
-
度假酒店
配套商业+服务
旅游 + 地产融合，打造超大型旅游生态城市综合体
旅游业
广州长隆旅游度假区
地产业
珑•翠住宅项目
长隆旅游
生态城
- 景区
- 商圈
- 居住
- 文教医疗配套
广州长隆旅游度假区 | 案例概况
集旅游、商业、居住一体的广州旅游名片
【概况】
属国家首批、广州唯一的5A级景区，旗下拥有长隆欢乐世界、长隆国际大马戏、长隆香江野生动物世界、长隆水上乐园、广州鳄鱼公园、长隆酒店、香江酒店、长隆高尔夫练习中心和香江酒家9家子公司。
【规模】占地面积8000亩
【客流量】1200万人次/年
【盈利】综合经济效益400亿/年
【区位交通】
坐落于广州市番禺区，距离广州市中心约18公里，交通辐射范围广，机场、高铁、高速、港口、主干道等，一小时内全方位交通配套。
【项目特色】
- 主题公园集群成为核心吸引
- 配套度假设施齐全
- 酒店客房数超过1500间
广州长隆旅游度假区 | 产品组合
大规模、高投入，打造品牌强势影响力
主题公园
长隆欢乐世界
- 大规模、大投入：一期斥资超20亿元，主要用于游乐设施引进，数量超过60项，全部体验需8小时；
- 更新快、规格高：项目更新不超过2年，垂直过山车单项更新投资超过2亿，创下8项亚洲及世界之最；
长隆水上乐园
- 高品质、多体验：原装进口设备26项，可体验不同动感亲水乐趣；
- 日演艺、夜派对 ：每日1~2场演绎活动激活氛围，夜间主题派对引客留客。
长隆野生动物园
- 原生态、多种群：大面积亚热带雨林环境，500多种20000余只动物；
- 和谐共生、自由观赏：野生动物以种群形式散养生活，国内首创自驾车游览模式。
广州鳄鱼公园
- 原生态：2000亩自然生态湿地公园；
- 互动性：每日10余场动物互动表演。
演艺娱乐
长隆国际大马戏
- 国际化、大制作：实景马戏舞台可容纳8000人。20多个国家300余名马戏精英，40种500余只动物同台表演；
- 老品牌、常更新：12年国际品牌，经典节目每年更新。
高尔夫练习中心
- 国际化、大规模：世界最大高尔夫练习中心，280条国际标准超宽私人打道；
- 休闲环境、商务兼顾：11间贵宾房提供集运动、休闲、社交一体的精致环境。
酒店餐饮
长隆酒店、香江大酒店、香江饭店
- 5星级中国最佳生态主题酒店，客房数1500间，60~1200m2会议室39间，3万平国际会展中心；
- 集住宿、餐饮、宴会、商务会议功能一体，客房数150间；
- 特色风味传统饭店
广州长隆旅游度假区 | 运营模式
丰富商业业态，拉动旅游消费；完善配套服务，提升休闲度假品质
主题游乐区
| 主题乐园 | 欢乐商城 | 美味餐厅 |
|---|---|---|
| 长隆欢乐世界 | 7家卡通主题纪念品店 | 8家欢乐主题餐厅 |
| 长隆水上乐园 | 1家水上用品店 2家主题纪念品店 |
5家亚洲各国风味餐厅 |
| 长隆野生动物世界 | 4家动物主题纪念品店 | 3家动物主题餐厅 4条美食街 |
| 广州鳄鱼公园 | 1家鳄鱼主题纪念品店 | 2家动物主题餐厅 |
| 长隆国际大马戏 | 2家马戏主题纪念品商店 | 1家自选餐厅 |
游乐区旅游商业、餐饮服务等配套设施完善，主题特色鲜明，门票销售以外，拉动旅游消费。
长隆酒店
| 主题度假酒店 | 全球美食汇 | 礼晶店商廊 | 康体休闲中心 | 国际会展中心 |
|---|---|---|---|---|
| 6家主题餐厅 | 25家国内外品名品店 | 2个室内外泳池 | 1个宴会厅 | |
| 1个茶轩 | 1个运动馆 | 39间会议室 | ||
| 1个主题酒吧 | 1个棋牌室 | 1个婚礼广场 | ||
| 1家SPA | ||||
| 1个儿童电玩室 |
长隆酒店商业配套具有明显的休闲度假性质，以珠三角、港澳台客群偏好为主，服务设施齐全，品质高端。
观澜湖
企业背景
“高尔夫+N”，创造体育休闲度假综合体
【企业概况】
观澜湖集团成立于1992年，是中国休闲产业的领航者，形成一个世界级的高尔夫和多元休闲产业群，跨越深圳、东莞、海口三地，形成集运动、商务、养生、旅游、会议、文化、美食、购物、居住等为一体的度假品牌。
高尔夫
国际赛事主导体育旅游：
- 连续12年垄断高尔夫世界杯的国际赛事平台；
- 百余次高尔夫、网球、桌球和自行车国际赛事；
- 相关经贸、体育、文化交流活动；
- 亚洲最大网球中心
+
六项基本配置
- 有氧运动设施：12大国际高尔夫球场、4大项高尔夫会所、亚洲最大网球中心……
- 休闲设施：亚种第一大水疗中心、五大洲矿温泉体验馆，世界各地知名水疗品牌
- 商务会议：30多间功能会议室与3000人主宴会厅
- 美食购物：世界各式料理一应俱全
- 文化娱乐：兰桂坊、免税店、华谊兄弟冯小刚电影公社及大国际娱乐品牌引入
- 长居短憩：五星级酒店及商务酒店集群、宣传为“中国最富有人群”的别墅住宅区
主题定位明确，成就体育休闲产业群
立足华南，面向国际，
品牌复制，产品向多元复合发展
海口观澜湖旅游度假区 | 项目概况
利用观澜湖世界第一大高尔夫休闲品牌，集合高品质配套，打造综合高端休闲产业群
【概况】
海口观澜湖旅游度假区位于海南海口，紧邻琼雷火山世界地质公园、千年野荔枝林等，周边资源丰富。项目以高球为主体，拥有12大明星球场，是世界第一大高尔夫球会。
【规模】
总占地面积21.23平方公里，规划建筑面积400万平方米
【区位交通】
距离美兰机场、环岛轻轨约15分钟车程，毗邻丘海大道、迎宾大道，距广州、深圳乘机至度假区全程均在1小时以内。
【项目特色】
- 以高尔夫为核心进行产业链的纵向拓展和横向关联
- 运动、养生、文化、娱乐、美食、商务、会展、培训、居住为一体
- 跨界整合，与华谊、兰桂坊强强联合，丰富休闲度假设施，强化产品品质
海口观澜湖旅游度假区 | 产品组合
高尔夫引领的顶级休闲度假地
国际高端休
闲产品为核心
世界品牌 • 核心主题
观澜湖 • 高尔夫
打造资源吸引力
主题赛事亮点
- 观澜湖世界明星赛
- 高尔夫世界杯
- 世界女子高尔夫锦标赛
- 观澜湖世界第一挑战赛
- 观澜湖高尔夫马拉松赛
- 观澜湖全国百队争霸赛
优质配套创造国际
高端休闲生活方式
最奢配套设施
- 利兹卡顿——6星酒店
- 海口矿温泉水疗中心——亚洲最大温泉SPA
- 火山岩主题水上乐园
- 兰桂坊商业小镇
- 冯小刚电影公社
- 汉克哈尼高尔夫学院
绿色环境打造
舒适人居空间
旅游地产
- 酒店式公寓4栋
- 空中别墅12幢
集环球娱乐、休闲购物、餐饮、文化为一体，打造海口观澜湖新城
海泉湾
企业背景
完善的旅游产业链，丰富的合作渠道，打造温泉度假强势品牌
【企业概况】
港中旅集团是香港四大驻港中资企业之一，国务院国资委直接管理的国有重要骨干企业。是以旅游为主业，以实业投资（钢铁）、房地产、物流贸易为支柱产业的海内外知名大型企业集团。
【旅游产业链】
港中旅集团旅游产业内部，在运营模式和盈利模式上致力于推动内部旅游资源整合，发挥协同效应：旅行社及相关业务输送客源；景区投资建设、运营管理创造盈利；酒店业务支持休闲度假板块发展，形成强势品牌；电子商务平台扩展销售渠道。
港中旅集团旅游产业平台
旅行社
酒店
景区
电子商务
人造主题景区
海泉湾休闲度假区
山地旅游景区
珠海海泉湾
咸阳海泉湾
青岛海泉湾
赤壁温泉度假区
成都花水湾温泉樱花宾馆
海泉湾度假产品体系
| 核心资源依托 | 整合优势资源，形成完整旅游产业链， 产品多元化发展 |
优势温泉度假市场占有， 产品模块复制 |
发挥管理优势， 拓展产业资源渠道合作 |
|---|---|---|---|
| 温泉 + | 度假酒店+海洋旅游+主题公园+主题演艺+精品商业 | 珠海海泉湾 | 自主经营为主 |
| 度假酒店+海洋旅游+主题演艺+精品商业 | 青岛海泉湾 | 引入奥特莱斯等知名商业品牌 | |
| 度假酒店+主题演艺 | 咸阳海泉湾 | 与西北多家电力公司合营 | |
| 度假酒店+主题演艺 | 赤壁温泉度假区 | 依托赤壁景区背景 | |
| 度假酒店 | 成都花水湾温泉樱花宾馆 | 依托花水湾西岭雪山景区背景 |
珠海海泉湾 | 案例概况
八大项目板块，打造综合配套最完善的大型旅游休闲度假胜地
【概况】
珠海海泉湾位于广东省珠海西部，由中国港中旅集团公司投资建设，被国家旅游局授予的全国首家“国家旅游休闲度假示范区”。主要包括海洋温泉、海泉湾大酒店、神秘岛、渔人码头、梦幻剧场、健康体检中心、拓展训练营以及运动俱乐部（含高尔夫训练场）八大项目。
【规模】
总占地5.1平方公里。
【区位交通】
位处滨海区域，距离珠海市区1小时车程，距离东莞、中山等市1小时车程，距离广州、深圳、佛山等主要客源地2小时车程。该区域公共交通线路仅有一条通往珠海市区且班次较少，度假区主要面向自驾游客，且为团队客开通了连通周边城市的快速专线大巴。
【产品特色】
- 以海洋温泉度假为核心的外延产品开发：以海洋温泉为主题，扩展到主题乐园、运动休闲、文化演绎、高端会所及俱乐部 ，最终形成配套设施完善的度假综合体
- 以市场为导向，细分市场，组织产品 ，形成全龄化、多元化、高丰度的产品类型
- 补充季节性、夜间游产品从而实现 一年四季无淡季，“白+黑”经营不间断
- 高端度假酒店+国际化度假配套，针对自驾游客，吸引高端客群
珠海海泉湾 | 产品组合
“温泉+N“，丰富产品体系，补充海洋旅游季节性，补足夜间留客产品
季节性的旅游产品补充，实现全年经营。
| 分类 | 产品类型 | 5~10月海洋旅游旺季产品 | 季节性补充旅游产品 | 产品特色 |
|---|---|---|---|---|
| 核心度假产品 | 海洋温泉 | 80余种世界各国特色泡池 | 室内暖泉泡池 | “一站式世界各国温泉文化体验” |
| 补充旅游产品 | 主题乐园 | 加勒比水世界 | 神秘岛主题乐园 | 海洋+沙滩 的室外“海上乐园”+大型游乐园 |
| 运动俱乐部 | 高尔夫练习场 | 室内球类运动场 | 国际化高端体育运动俱乐部 | |
| 休闲垂钓区 | 垂钓池 | 棋牌室 | 田园气息休闲娱乐 |
丰富白天旅游项目延长游览时间，补足夜间旅游产品引客留客，实现“白+黑”全天候经营。
| 日间游 | 夜间游 | |||
|---|---|---|---|---|
| 核心度假产品 | 海洋温泉 | 9:00-13:00 | — | 4H白天旅游项目 |
| 补充旅游产品 | 神秘岛主题乐园 | 9:00-18:00 | 17:30-22:00 | 9H白天旅游项目+大于2H夜间旅游项目 |
| 加勒比水世界 | 9:00-18:00 | 18:00-20:00（水上表演） | ||
| 休闲垂钓区 | 9:00-18:00（垂钓区） | 9:00-2:00（棋牌室） | ||
| 梦幻剧场 | — | 20:00-21:30 | 1.5H夜间演艺活动 |
珠海海泉湾 | 客群市场
细分市场，打造多元化旅游产品，全龄化覆盖客群
- 温泉度假市场
- +
- 细分市场
案例研究 —— 小结
| 资源 | 规模 | 投资 | 产品组合 | 客房数 | 合作方 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 东部华侨城 | 山海 | 近9平方公里 | 35亿 | 主题公园+水乐园+文化景区+旅游小镇+高尔夫+酒店集群+地产 | 8个酒店 近1400间 |
大梅沙奥特莱斯 |
| 三亚湾红树林 | 滨海 | 400亩 70万方建面 |
42亿 | 影视工坊+演艺秀+水乐园+商业街+会展中心+酒店集群+地产 | 4600间 | 今典院线 今典艺术产业 |
| 广州长隆 | 生态 | 8000亩 长隆酒店36万方建面 |
新增200亿打造生态城 | 主题公园+水乐园+演艺娱乐+酒店集群+地产 | 1500间 | —— |
| 海口观澜湖 | 高尔夫品牌 | 21.23平方公里 400万方建面 |
2014年已投入56亿 | 高尔夫+养生中心+商业街+影视工坊+酒店集群+地产 | 539间客房及套房 | 华谊、冯小刚 兰桂坊 |
| 珠海海泉湾 | 温泉 | 5.1平方公里 首期1平方公里 |
首期 投资22亿 |
温泉+主题乐园+水乐园+商业街+演艺秀+运动俱乐部+酒店集群 | 1000间 | —— |
| 万达长白山 | 山地、冰雪 | 21平方公里 | 230亿 | 滑雪场+高尔夫+演艺+户外运动+酒店集群+地产 | 9个顶级酒店3000套 | 泛海集团、一方集团、亿利集团、联想集团、用友集团 |
度假综合体特点
- 选址于优良度假资源地，规模基本以平方公里为单位，投资超过30亿
- 由一家企业整体开发运营管理，品牌全国复制
- 商业街+演艺娱乐+酒店集群+地产是标配产品，主题公园+水乐园是家庭度假客的标配，规模根据实际情况可以独自成产品吸引，或在酒店中增加儿童乐园和水乐园的配套设施
- 酒店规模大，客房数均大于1000间
模式总结
开发模式
跨界整合，品牌复制
资源平台化
抱团发力，跨界合作
发挥优势，强强联合
例如：海口观澜湖，与香港兰桂坊、华谊兄弟合作
产品模块化
强化单兵作战能力灵活组合，适应性强
例如：海泉湾，温泉品牌、酒店品牌等产品全国复制时，自由组合
运营专业化
统一管理，风险共担
专业经营，利益共享
例如：万达商业物业管理公司统一管理统一经营，形成专业化公司
品牌复制化
品牌为王，价值显化形成品牌吸引力，全国复制
例如：海泉湾、红树林、长隆等等
产品模式
X/N+主题公园+水乐园+商业街+演艺娱乐+酒店集群+地产
度假小镇、养生社区、文创园、产业园等
商业街、水乐园、主题演艺、酒店集群等
旅游产品：主题公园、高球场、影视城等
度假资源：海洋、雪、温泉、山地等
运营模式
统一开发管理
- 系统开发，全程把控，保障前期资金链稳定，重在经营中盈利点挖掘
- 统一管理，管理输出
品牌化思路
- 整体品牌推广
- 单体品牌孵化
- 品牌输出
自持化运营
- 提高自持比例，保障项目定位一致性，实现土地价值最大化
- 增加自营项目，强化项目吸引力与谈判力
盈利模式
增加自持项目比例，从重前期销售转向后期经营收益 自持项目中，增加自营项目，提升竞争力
融资模式
传统融资渠道与创新众筹方式并行
传统融资模式
传统融资渠道，B2B
创新众筹模式
C2B，把消费端导入到投资端，实现投资与消费一体化
