养老地产投资机会选择

城市选择

城市选择关注三大因素：人口老龄化规模及程度、经济水平、养老相关政策
区域名称 城市分布 发展现状 发展重点
成熟区 以上海、北京、西安为代表的华东、华北和西北城市群 老龄化程度高，经济发达，消费力强 养老地产项目基本可立即进入
考察区 以沈阳、武汉、成都为代表的东北、华中和华南城市群 老龄化程度严重，经济发展水平和消费力有待提高 具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力
潜力区 以广州为代表的华南移民城市群 经济发展水平高，消费力强，老龄化程度有限 具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。
暂不考虑区 老龄化程度较轻，且经济发展水平较差的城市 经济发展水品及老龄化程度均不高 ——

区位选择

区位选择需关注的三大因素：
距离：
20-30km,干线处
考虑因素：
  • 老人对环境的要求：噪音小， 空气好，远城市。
  • 家人看望的便利程度：交通便利，距城区适中。

适度近城

距离：
≤ 1.3km(15min)
考虑因素：
  • 公寓医疗条件：近大型医院分布并建立合作，有助于降低建设成本。
  • 交通便利程度。

近医院


考虑因素：
  • 配套设施：依托成熟郊区城镇的配套设施，如商业区、服务设施等。
  • 交际需求：出于为老人提供交际场所的需求。

依城镇

示例：
案例 地理区位 与城区距离 区域功能资源利用
空间（km） 车程（min） 距大型医院 行车时间（min） 有无依托交通干线 有无依托城镇
北京东方太阳城   6.9 20 0 √ √
上海亲和源 上海浦东新区康桥镇 20 30 18 √ √
北京太申祥和 北京西郊龙泽地区 20 20 5 √ √
台湾长庚老年村 台湾桃园县龟山乡 6.5 15 0 √ √

养老地产产品开发选择

开发模式

模式 特征 产品特色 目标群体 优缺点 示例
候鸟式养老 候鸟式养老是中国发展较早的异地养老模式，每年抽出1-2月时间，随着季节变化，到不同的地方，在游玩中健康快乐享受老年生活 酒店、住宅、景区、休闲度假会所等多种产品形态 客户以健康且具有一定经济实力的老年人为主 优点是环境优美、灵活性强，缺点是季节性强、便利性不足 连锁发展和养老机构之间的合作置换等模式优化，使老人有机会进行异地旅游、疗养。 三亚凤凰岛国际养生度假中心
立体式养老 集文化资源与自然资源于一体，将运动、医疗、宗教、文化等养生方式相结合立体式理念，是一个以养老为核心的全产业链模式。 住宅、老年大学、购物中心、酒店、医院、康体娱乐等多种业态 各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者 该模式综合性强、面向群体广、配套服务完善，但投资规模大、对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求比较高。 上海亲和源、北京太阳城
居家式养老 在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，往往以养老住宅、养老别墅等形式出现。 住宅、会所、康复中心、俱乐部等 中高收入的长者，健康状况良好，充满活力，采取住宅直接销售的经营方式 大部分仍停留在概念层面，均只是"养老住宅的提供者"，还没有成为"养老服务的供给者" 北京东方太阳城、绿地21世纪孝贤坊
医疗综合体式养老 更加关注老年人健康方面的需求，通过与专业医疗机构、康复疗养机构的合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务 疗养院、体检中心、管理服务中心等 主要针对身体健康欠佳和对健康格外关注的老年人为主。 能够提供高收益的附加服务和衍生健康产业链，对医疗康复专业技术能力要求也较高。 北京燕达国际健康城、北京太申祥和山庄、台湾长庚养生文化村
农家乐养老 是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式。老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。 度假村、休闲娱乐项目等 客户以健康且具有一定经济实力的老年人为主 该模式能够提高农民收入、促进城乡协调发展，但服务水平和配套设施有待提高 安吉

产品形态

类型名称 项目构成
养老酒店 客房、康疗、餐厅、娱乐等
养老居住地产 独栋院落、度假酒店、酒店公寓、短租公寓、接待中心； 康疗中心、购物中心、运动休闲设施
养老度假村 独栋院落、度假酒店、酒店公寓、短租公寓、接待中心； 养生餐厅、温泉疗养、老年大学、购物中心、高尔夫、会议中心
康体疗养型国际健康城 医院、健康养护中心、医学研究院、医护培训学校、国际会议中心、医学院
运动型老年度假村 高尔夫、游泳馆、网球场、健身房、太极习武场、台球厅、舞蹈厅、棋牌室、羽毛球馆等
连锁养老机构 医疗＋住宿

功能结构

功能组成：
一般养老地产项目均包含生活居住区、配套服务区、康体娱乐区、医疗护理区等，根据项目定位配比有所侧重。
基本指标 基本范围 主要原则
总体功能配比 居住面积：配套面积=6:4~7:3

1.遵循相关法律法规要求；
2.考虑人均空间配比符合老人生活的舒适性；
3.考虑老年人生命周期对产品需求的变化 。

人均生活区面积 约40-50㎡
人均室内休闲配套面积 约8-10㎡
容积率 中国的养老地产容积率一般在0.3—1.2之间，以低层和中层公寓为主要建筑形式
绿化率 一般在50%以上
其他配比 约20%的老人有短期或长期护理需求
示例：
案例借鉴 产品配比 规划住户数
健康居住 医护服务 康体休闲 会议度假
北京太申祥和 40000㎡67% 20000㎡ 33% 床位数：1000
上海亲和源 66355㎡ 66.4% 9736㎡+5884.1㎡ 15.6% 12024.9㎡ 12% 6000㎡ 6% 床位数：1500 护理床位数：300张
台湾长庚老年村 473381㎡   40311㎡   床位数：5530

养老地产运营方式选择

除招拍挂土地，一般以持有经营为主；会员制及长期租赁为主要形式，配套服务可外包。

示例
案例 市场定位 居住运营模式 物业运营模式 其他运营模式
会员制 长期租赁 短期租赁 销售 持有自营 服务外包 租赁经营 会费或押金资本收益 管理输出收益
北京太申祥和 50岁以上 颐养院 全部物业自营     50%投资获益，50%银行利息  
上海亲和源 55岁以上 老年公寓     产权公寓 度假酒店等 小区物业、老年大学、社区医院、餐厅、健康会所 商业街 会员费撬动连锁经营 "万科幸福汇"活跃长者中心
台湾长庚老年村 年满60配偶年满50岁   老年公寓 体验式居住 老年公寓 护理之家、社区医院、银发学园、其他生活配套等 住宅物业、在宅服务中心 活动中心    
  • 运营方式：受土地性质影响，房屋无产权（除台湾长庚文化村），以持有经营为主。
  • 经营组织：主体老年公寓部分多采取自营方式，社区医院基本上与大型医院合作，餐饮、会所、物业等服务性配套可外包。
  • 资本运作：会员制一般收取较高会费、长期租赁一次性转让50年使用权、短期租赁收取较高押金，通过老年资本的募集撬动后续产业开发。
  • 趋势：服务持续盈利和管理输出成为养老地产今后的发展方向。